رسوم اتحاد الملاك: كيف تُحسب ومن يدفعها

ماذا تغطي رسوم اتحاد الملاك؟

يحدد النظام الأساسي للجمعية وميزانيتها المعتمدة البنود بالتفصيل، لكن ميزانية اتحاد الملاك تدور عادة حول تكاليف إدارة العقار المشترك وصيانة الأجزاء المشتركة، ويعرّف النظام الأجزاء المشتركة بأنها تشمل الأرض والمداخل والممرات والمواقف والخزانات والمسابح والحدائق والمصاعد ونحوها. ومن البنود المعتادة:

• الصيانة: عقود صيانة المصاعد والمضخات والتكييف المركزي وأنظمة الحريق، والإصلاحات الطارئة في الأجزاء المشتركة.
• النظافة: تنظيف المداخل والممرات والسلالم والمواقف، ونقل النفايات.
• الأمن والحراسة: الحارس أو شركة الحراسة وكاميرات المراقبة والبوابات.
• خدمات الأجزاء المشتركة: كهرباء الممرات والإنارة الخارجية، والمياه المشتركة، وقيمة العدادات المشتركة التي تحددها الجمعية العامة.
• الإدارة: أجر المدير الذي تحدده الجمعية العامة، وأتعاب مراجع الحسابات في الحالات التي يلزم فيها تعيينه.
• التأمين: تأمين الأجزاء المشتركة إن قرره الاتحاد، وهو خيار يعود إلى قرار الجمعية العامة.
• الاحتياطي: مبلغ احتياطي لمواجهة التكاليف التي تتجاوز الميزانية المعتمدة، إذا قررته الجمعية العامة.

كيف تُحسب رسوم اتحاد الملاك؟

لا يضع النظام مبلغاً ثابتاً للرسوم، بل يضع قاعدة لتوزيعها. فالمبلغ الكلي هو الميزانية السنوية المعتمدة، ثم يُقسَّم على الملاك بحسب حصصهم. ويشترط النظام أن يتضمن النظام الأساسي لكل جمعية قواعد تحديد مبلغ اشتراكات الملاك وآلية سدادها، لذا فالنظام الأساسي لجمعيتك هو المرجع الأول في التفاصيل.

القاعدة العامة: نسبة المساحة

ينص النظام على أن كل مالك يشترك في تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة وإدارتها بقدر نسبة مساحة الجزء المفرز الذي يملكه إلى إجمالي مساحة الأجزاء المفرزة في العقار المشترك. وتُحدَّد حصة كل مالك في الأجزاء المشتركة بنسبة مساحة وحدته إلى إجمالي مساحة الوحدات في وثيقة اعتماد الفرز الصادرة عن الهيئة، ويجوز الاتفاق على مراعاة قيمة الوحدة مع مساحتها. وفي العقار متعدد الاستعمالات، كعمارة تضم محلات وشققاً، يجوز أن تختلف مساهمة المالك باختلاف نوع استعمال وحدته.

الأجزاء التي يستفيد منها بعض الملاك فقط

إذا كانت بعض الأجزاء المشتركة تخدم ملاكاً معيّنين حصراً، فإن اللائحة التنفيذية توزّع تكاليف صيانتها وإدارتها على هؤلاء المستفيدين وحدهم، كلٌّ بنسبة مساحة وحدته إلى إجمالي مساحة الوحدات المستفيدة، ما لم يُتفق على غير ذلك. وفي العدادات المشتركة بين الوحدات يلتزم كل مالك بسداد القيمة التي تحددها الجمعية العامة.

مثال افتراضي لتوزيع الميزانية

لنفترض عمارة سكنية من أربع شقق إجمالي مساحتها 500 متر مربع، واعتمدت الجمعية العامة ميزانية سنوية قدرها 60,000 ريال. الأرقام هنا للتوضيح فقط، ولا تمثل متوسطاً أو حداً نظامياً:

• شقة 1 بمساحة 100 م²: حصتها 20%، فاشتراكها السنوي 12,000 ريال.
• شقة 2 بمساحة 120 م²: حصتها 24%، فاشتراكها السنوي 14,400 ريال.
• شقة 3 بمساحة 150 م²: حصتها 30%، فاشتراكها السنوي 18,000 ريال.
• شقة 4 بمساحة 130 م²: حصتها 26%، فاشتراكها السنوي 15,600 ريال.

من يعتمد ميزانية اتحاد الملاك ويحدد الاشتراكات؟

القرار المالي في يد الملاك أنفسهم من خلال الجمعية العامة، التي تتكون من جميع الملاك. ويسير الأمر وفق النظام على هذا النحو:

1. يُعدّ المدير مشروع ميزانية سنوية يتضمن تكاليف إدارة العقار المشترك وصيانة الأجزاء المشتركة.
2. تناقش الجمعية العامة الميزانية وتعتمدها، وتكون قراراتها صحيحة بموافقة ملاك تمثل ملكيتهم ثلاثة أرباع إجمالي مساحة الوحدات على الأقل، ما لم ينص النظام الأساسي على نسبة أعلى.
3. يحصّل المدير اشتراكات الملاك ويصرف من الميزانية المعتمدة وفق الصلاحيات الممنوحة له، وتودَع أموال الجمعية في حساب مصرفي باسمها.
4. بعد نهاية السنة المالية يعدّ المدير القوائم المالية وتقريراً عن نشاط الجمعية، ويزوّد الهيئة وكل مالك بنسخة منها، ثم تنعقد الجمعية العامة لاعتمادها.

المالك أم المستأجر: من يدفع رسوم اتحاد الملاك؟

الأصل أن المالك هو الملزم بالرسوم. فالنظام ينص على أنه في حال تأجير الوحدة يظل المالك ملزماً أمام جمعية الملاك والغير بجميع الحقوق والواجبات المتعلقة بالوحدة وبالأجزاء المشتركة، ما لم يتفق مع المستأجر على غير ذلك.

معنى ذلك عملياً أن عقد الإيجار قد ينقل عبء الرسوم إلى المستأجر، لكن هذا اتفاق بين المالك والمستأجر. فإذا لم يدفع المستأجر، فالأصل أن يطالب الاتحاد المالك، ثم يرجع المالك على المستأجر بحسب عقدهما. لذلك يحسن بالمالك المؤجر أن يكتب بند الرسوم في العقد بوضوح، وأن يتابع سدادها بنفسه.

نصائح لميزانية شفافة وتحصيل منتظم

أغلب الخلافات حول رسوم اتحاد الملاك لا تنشأ من المبلغ نفسه، بل من غموض أوجه صرفه. وتساعد الممارسات التالية على بناء الثقة وتقليل التأخر في السداد:

• اعرض الميزانية ببنودها: صيانة، ونظافة، وحراسة، وخدمات، واحتياطي، مع عروض الأسعار التي بُنيت عليها، قبل اجتماع الجمعية العامة.
• وضّح حصة كل وحدة: اربط اشتراك كل مالك بمساحة وحدته وحصته في الأجزاء المشتركة، حتى يفهم كيف حُسب مبلغه.
• افصل أموال الاتحاد: حساب مصرفي باسم الجمعية كما تشترط اللائحة، لا حساب شخصي لأحد أعضاء المجلس.
• احتفظ بسجلات مفصّلة: تلزم اللائحة الجمعية العامة بالاحتفاظ بمحاضر اجتماعاتها ودفاتر حسابات مفصلة للمبالغ المستحقة على الملاك، ويحق لكل مالك طلب الاطلاع عليها.
• حدّد مواعيد سداد واضحة: دفعات شهرية أو ربع سنوية أو سنوية بحسب ما يقرره النظام الأساسي، مع تذكير مسبق قبل كل موعد.
• شارك التقارير دورياً: ما صُرف وما بقي، وما أُنجز من أعمال صيانة، فالمالك الذي يرى أثر اشتراكه أقرب إلى الالتزام بدفعه.

الامتناع عن دفع رسوم اتحاد الملاك: ماذا يحدث؟

دفع الاشتراك واجب على كل مالك بنص النظام، وليس لأي مالك أن يتخلى عن حصته في الأجزاء المشتركة ليتخلص من الاشتراك في تكاليف حفظها وصيانتها. كما أن تملّك وحدة في عقار له جمعية ملاك يُعدّ قبولاً من المالك بالنظام الأساسي والتزاماً بقرارات الجمعية العامة.

وأهم أداة نظامية للتحصيل أن قرارات المدير وعقود التعاملات التي يبرمها في حدود صلاحياته تصبح، بعد اعتمادها من الهيئة العامة للعقار، سنداً تنفيذياً في مواجهة الملاك وفقاً لنظام التنفيذ. وتذكر الهيئة أن منصة ملاك تتيح خدمة السند التنفيذي للمتعثرين عن سداد رسوم الجمعيات. أما تفاصيل الإجراء وشروطه فتُراجَع في المنصة ولدى الهيئة.

وقبل التصعيد يبدأ الاتحاد عادة بخطوات ودية: كشف واضح بالمستحق، وتذكير مكتوب، ومهلة معقولة، واتفاق على جدولة إن لزم. وانتبه إلى أن النظام يمنع جمعية الملاك من تقييد حق المالك في الانتفاع بوحدته أو بالأجزاء المشتركة في حدود ما أُعدّت له، فلا تلجأ إلى إجراءات من قبيل منع الخدمات قبل أن تتأكد من نظاميتها مع مختص.