الفرق بين جمعية الملاك واتحاد الملاك

ماذا يقول النظام؟ «جمعية الملاك» هي المصطلح الرسمي

ينظّم هذا الكيان في المملكة نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها، الصادر بالمرسوم الملكي رقم (م/85) وتاريخ 2/7/1441هـ، والذي حلّ محل نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها الصادر عام 1423هـ. ويعرّف النظام في مادته الأولى جمعية الملاك بأنها كيان يؤسسه الملاك، أو من يمثلهم، في عقار مشترك لإدارة جميع شؤونه وفق أحكام النظام والنظام الأساسي للجمعية.

ويوجب النظام على ملاك الوحدات المفرزة في العقار المشترك، إذا بلغ عددهم ثلاثة فأكثر، أن يؤسسوا جمعية بينهم وأن يسجلوها لدى الهيئة العامة للعقار، وتكتسب الجمعية بعد تسجيلها شخصية معنوية مستقلة وذمة مالية مستقلة. وتستخدم اللائحة التنفيذية، التي تنشرها الهيئة على موقعها، المصطلح نفسه في كل موادها، ولا يرد فيها ولا في النظام تعبير «اتحاد الملاك». ولمزيد من التفصيل راجع دليل نظام اتحاد الملاك في السعودية.

واللافت أن النظام القديم الصادر عام 1423هـ استخدم هو أيضاً عبارة «جمعية الملاك»، أي أن المصطلح القانوني لم يتغير منذ أكثر من عقدين، ومن أبرز ما تغيّر الجهة التي تُسجَّل لديها الجمعية، وهي اليوم الهيئة العامة للعقار.

من أين جاء اسم «اتحاد الملاك»؟

قبل صدور النظام الحالي، أطلقت وزارة الإسكان برنامج «ملاك» لتمكين ملاك الوحدات ذات الملكية المشتركة من تكوين كيان يدير أجزاءهم المشتركة إلكترونياً، وكان الكيان يُقدَّم للجمهور باسم «اتحاد الملاك»، حتى إن الصحف وصفت البرنامج في مطلع عام 2020م بأنه برنامج «اتحاد المُلّاك» التابع لوزارة الإسكان. ومن هنا ترسّخ الاسم لدى الملاك ورؤساء الاتحادات ووسائل الإعلام.

ثم صدر النظام الجديد عام 1441هـ ولائحته التنفيذية، وأصبحت الهيئة العامة للعقار الجهة التي تسجّل الجمعيات وتنظّم أعمالها، وتعتمد منصة ملاك التابعة لها اليوم مصطلح «جمعية الملاك» في خدماتها وأخبارها، مثل انتخاب رئيس الجمعية وإصدار فواتير الاشتراكات وتجديد شهادة الجمعية. لكن الاسم القديم بقي حياً لأسباب مفهومة:

• سبق الاسم الشائع النظامَ الحالي بسنوات، واعتاده من أسسوا اتحاداتهم في تلك الفترة.
• كلمة «اتحاد» توحي باجتماع الملاك على مصلحة مشتركة، فتبدو أوضح للجمهور.
• كلمة «جمعية» واسعة الاستخدام، فتُفهم أحياناً على أنها جمعية خيرية أو تعاونية.
• أغلب الناس يكتبون في محركات البحث «اتحاد الملاك»، فتتبعهم المواقع والمقالات.

مقارنة بين جمعية الملاك واتحاد الملاك

لتوضيح الصورة، هذه مقارنة بين الاسمين في أهم الجوانب التي يسأل عنها الملاك.

المصدر والاستخدام

النظام واللائحة والهيئة ومنصة ملاك تقول «جمعية الملاك»، أما الحديث اليومي ووسائل الإعلام وبرنامج وزارة الإسكان السابق فتقول «اتحاد الملاك».

الوضع القانوني

لا فرق. النظام يعرف كياناً واحداً هو جمعية الملاك، وما يسميه الناس «اتحاد الملاك» هو هذا الكيان نفسه، بشخصيته المعنوية وذمته المالية المستقلة بعد التسجيل لدى الهيئة، وبالالتزامات نفسها تجاه الملاك والعقار.

المسميات داخل الكيان

يتحدث النظام عن «الجمعية العامة» التي تضم جميع الملاك وتنتخب رئيساً لها من بين أعضائها لمدة ثلاث سنوات قابلة للتجديد، وعن «المدير» الذي يتولى إدارة العقار المشترك، وقد يكون من الملاك أو من غيرهم. أما في الحديث اليومي فيقال «رئيس الاتحاد» و«رسوم الاتحاد»، ويقابلهما في النظام رئيس الجمعية العامة واشتراكات الملاك.

أين ستقابل كل اسم؟

تختلف التسمية بحسب المكان الذي تقرأ فيه:

• منصة ملاك وشهادات التسجيل ورسائل الهيئة: جمعية الملاك.
• العقود مع شركات الإدارة والصيانة: يُفضَّل الاسم الوارد في شهادة التسجيل.
• الأخبار والمقالات ومحركات البحث: الاسمان معاً، والأكثر «اتحاد الملاك».
• أحاديث الملاك ومجموعات الجيران: غالباً «اتحاد الملاك».

كلمة «جمعية» لا تعني دائماً جمعية الملاك

جزء من الالتباس سببه أن كلمة «جمعية» تُطلق في المملكة على كيانات مختلفة تماماً، لكل منها نظامه وجهة إشرافه. وهذه أشهرها:

الجمعيات التعاونية السكنية

الجمعية التعاونية كيان يؤسسه أفراد يجمعون جهودهم لتحسين أوضاعهم الاقتصادية والاجتماعية وفق مبادئ التعاون، ويحكمها نظام خاص بالتعاونيات، وتشرف عليها وزارة الموارد البشرية والتنمية الاجتماعية. والتعاونية السكنية تعمل في مجال الإسكان لخدمة أعضائها، لكنها ليست جمعية ملاك: فالعضوية فيها اختيارية، بينما تقوم جمعية الملاك على الملكية في عقار مشترك، ويعدّ امتلاك وحدة في عقار له جمعية مؤسسة قبولاً من المالك بنظامها الأساسي.

الجمعيات الأهلية والخيرية

كيانات غير ربحية تعمل في المجالات الخيرية والاجتماعية والثقافية وغيرها، ولها نظامها الخاص وجهة إشرافها، ولا علاقة لها بإدارة العقار المشترك ولا بأجزائه المشتركة.

جمعية المجمع

هذه وحدها من عائلة جمعية الملاك: يتيح النظام لملاك العقارات المشتركة الواقعة ضمن مجمع عقاري إنشاء «جمعية المجمع» التي تضم ممثلين عن جمعيات الملاك في كل عقار، وتسري عليها أحكام جمعية الملاك بما يتفق مع طبيعتها.

اتحادات الملاك خارج المملكة

في دول أخرى كيانات مشابهة بأسماء وأنظمة مختلفة، مثل جمعيات أصحاب المنازل في الولايات المتحدة. وفي دبي نظام إلكتروني لدائرة الأراضي والأملاك اسمه Mollak يقارب في لفظه اسم منصة ملاك السعودية، لكنه يخضع لقانون مختلف في إمارة دبي ولا صلة له بالمنصة السعودية. لذلك احرص عند البحث على أن تكون المعلومة سعودية المصدر.

أياً كان الاسم: الإدارة الجيدة واحدة

سواء سمّيتها جمعية الملاك أو اتحاد الملاك، فإن ما يحدد نجاحها ليس الاسم بل طريقة إدارتها. فالنظام يضع الإطار: تسجيل الجمعية، ونظام أساسي، وجمعية عامة تعتمد الميزانية، ومدير يعدّ مشروع الميزانية والقوائم المالية وتقريراً عن نشاط الجمعية. أما العمل اليومي فيحتاج إلى ممارسات ثابتة يعرفها كل من تولّى رئاسة اتحاد:

• سجل محدّث للوحدات والملاك والسكان وحصصهم، يُعرف منه من يملك الوحدة اليوم.
• قناة واضحة لطلبات الصيانة، لكل طلب مسؤول وحالة وموعد إغلاق.
• قواعد معلنة لاستخدام المرافق المشتركة وحجزها.
• وضوح في اشتراكات الملاك وما يُصرف منها، تمهيداً لما يُعرض على الجمعية العامة.
• سجلات تبقى للاتحاد عند تغيّر الرئيس أو المدير، لا في جوال شخص واحد.

أي الاسمين تستخدم؟

القاعدة العملية بسيطة: استخدم «جمعية الملاك» حيث تهمّ الدقة النظامية، كالخطابات الرسمية والعقود ومحاضر الجمعية العامة والنظام الأساسي، لأنه الاسم الوارد في النظام وفي شهادة التسجيل. واستخدم ما يفهمه جيرانك في التواصل اليومي، ولا بأس أن تجمع بينهما أول مرة، كأن تكتب: «اتحاد الملاك (جمعية الملاك المسجلة لدى الهيئة العامة للعقار)».

وإن قرأت معلومة عن «اتحاد الملاك» في مقال أو منتدى، فتحقق من تاريخها: فبعض ما كُتب قبل عام 1441هـ يصف إجراءات برنامج وزارة الإسكان السابق، وقد تغيّرت الجهة والإجراءات بعد النظام الحالي ولائحته. والمرجع الأدق دائماً نص النظام واللائحة على موقع الهيئة العامة للعقار. ولخطوات التأسيس والتسجيل راجع دليل تأسيس اتحاد الملاك، وللاشتراكات راجع دليل رسوم اتحاد الملاك.